Évoluant chez CORUM L’Épargne depuis plus de douze ans, Philippe Cervesi a construit sa carrière au cœur de l’investissement immobilier et du développement d’une entreprise européenne de référence. Rencontre.
Philippe Cervesi pilote aujourd’hui des solutions d’épargne à long terme et porte une vision stratégique fondée sur l’analyse des cycles et la maîtrise du timing d’investissement. Lauréat du palmarès Choiseul Ville de demain 2026 dans la catégorie « Investisseurs », il met cette expertise au service de la transformation durable des territoires.
Vous évoluez chez Corum depuis plus de douze ans. Avec le recul, quels ont été les principaux enseignements de ce parcours et comment ont-ils façonné votre vision de l’investissement immobilier ?
Au delà de l’immobilier, ce qui marque après une période aussi longue dans la vie professionnelle, c’est l’aventure humaine. Nous étions sept au démarrage, aujourd’hui l’entreprise compte 280 collaborateurs, dont 180 en France, et une centaine répartie dans nos bureaux étrangers. L’aventure et la croissance ont donc été extraordinaires, et j’ai eu la chance de côtoyer des collaborateurs très compétents et un engagement sans faille.
Notre approche de l’investissement immobilier repose sur l’analyse des cycles. Lorsqu’une zone géographique plait moins aux investisseurs à cause d’une conjoncture particulière (comme le Royaume-Uni juste après le Brexit), nous adoptons une approche contracyclique en formant une conviction forte sur le potentiel de rebond du marché, sur la durée probable de cette phase de désaffection, puis en nous positionnant de manière offensive pour bénéficier des décotes qui en résultent.
Le même raisonnement s’applique aux différentes classes d’actifs. Ainsi, le commerce et l’hôtellerie ont constitué des cibles importantes pour nous au sortir de la crise du Covid, entre 2020 et 2022. Aujourd’hui, le bureau occupe à son tour une place importante dans notre stratégie, car nous estimons que le marché a, dans certains cas, réagi de manière excessive et que certains immeubles présentent désormais des opportunités intéressantes.
Forts de douze années d’expérience sur l’ensemble des classes d’actifs et sur plus de vingt marchés en Europe et dans le monde, nous avons pu observer de nombreux retournements de cycle et mesurer la valeur qu’il est possible de créer lorsqu’on sait les anticiper.
C’est l’essence même de notre stratégie. Il vaut mieux acheter un immeuble de qualité moyenne au bon moment du cycle que le plus bel immeuble du marché le plus profond d’un pays, lorsque le marché est au sommet du cycle et qu’une bulle s’est déjà formée. Le timing est la clé.
Vous êtes est lauréat du palmarès Ville de demain 2026 dans la catégorie « Investisseurs ». Selon vous, quel rôle les investisseurs ont-ils à jouer dans la transformation des territoires ?
Un grand rôle, car ils ont les moyens de faire évoluer les choses. Ils seront les acteurs clef de l’évolution urbanistique de demain, et doivent être moteurs sur la qualité des immeubles, leurs performances énergétiques, leur transformation en lieux de vie pour répondre aux attentes des locataires.
Mais ils ne pourront jouer cette partition seule. Un investisseur reste un investisseur, qui doit rendre de comptes à ses actionnaires, aux institutionnels et aux privés qui lui confient de l’argent avec un objectif de performance. C’est pourquoi les pouvoirs publics, ainsi que les entreprises locataires, devront eux aussi contribuer à cette mutation, en acceptant pour les premiers de faciliter certaines obtentions de permis nécessaires à la transformation d’immeubles vieillissants, et pour les seconds, de contribuer, via une augmentation de loyer, à la rénovation énergétique des bâtiments. L’investisseur seul ne peut investir des dizaines de millions d’euros dans un immeuble sans contrepartie, autrement il perdra la confiance de ceux qui lui ont confié leur argent.
Si la prise de conscience est globale et que chacun joue le jeu, le parc immobilier français en sortira gagnant, et l’immobilier aura joué son rôle dans la construction de villes plus agréables à ville, remplies d’immeubles modernes et peu énergivores.
Inflation, transition environnementale, évolution des usages, nouvelles attentes des entreprises… Quels sont, selon vous, les principaux défis qui redessineront l’investissement immobilier dans les prochaines années ? Comment Corum s’y prépare-t-il ?
A court terme, le plus grand défi est économique. La remontée des taux de 2022 a fait mal à tout le marché, qui s’était auto convaincu que la période de l’argent gratuit qu’on a connu de 2016 à 2022 était la nouvelle norme. L’inflation, les différents conflits qui ont éclaté dans le monde, et l’incertitude politique et géopolitique globale nous ont fait entrer dans un nouveau monde où il est très dur de se projeter à moyen long terme. Les prix de l’immobilier ont souffert, il y a moins d’argent disponible et les investisseurs sont extrêmement prudents, alors même que les affaires qu’ils pourraient réaliser aujourd’hui sont bien plus intéressantes que celles du marché des 10 dernière années, puisque la concurrence est bien moindre.
Malheureusement, l’incertitude crée un attentisme qu’on a rarement connu, puisque certains ont posé le stylo depuis bientôt 4 ans, quand d’autres ne font que repousser la prise de décision, qu’il s’agisse d’acheter ou de vendre. 2026 et le début d’année 2027, avec la campagne présidentielle en France, ne s’annonce guère plus reluisant.
Le défi le plus urgent est donc de tenir, pour ceux qui n’ont plus la possibilité d’acheter. C’est évidemment plus facile à dire qu’à faire, car il n’y a rien de plus compliqué que de voir la valeur de son parc immobilier baisser d’année en année, sans pouvoir profiter de la baisse des prix actuelle qui permettrait de contrebalancer un peu ces baisses de valeur.
À l’inverse, pour ceux qui ont encore les moyens d’investir, c’est le moment d’y aller, et ce depuis maintenant trois ans et demi environ. Chez Corum, nous sommes dans cette situation grâce à la confiance que continuent de nous accorder nos clients. À nous d’en profiter au maximum, en faisant les bons choix et en sachant, comme nous avons pu le faire par le passé, lever le pied lorsque le marché repartira.
